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本期要點(diǎn)：

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）財政部定調2022

（二）銀保監：3月1日起，四大AMC非金融子公司負債依存度不得高于30%

（三）李揚：發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)需要頂層設計

二、行業(yè)訊息

（一）信達系高管入駐恒大執行董事會(huì )

（二）融創(chuàng )加速退出資產(chǎn)，國企進(jìn)場(chǎng)

（三）理性分析央行發(fā)布會(huì ) 警惕債市調整風(fēng)險

來(lái)源：浙商資產(chǎn)研究院

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）財政部定調2022

財政體系年度工作會(huì )議沒(méi)有再提及前段時(shí)期熱議的“房地產(chǎn)稅”，可能意味著(zhù)“房地產(chǎn)稅”的推出會(huì )有一定延后。不過(guò)針對地產(chǎn)行業(yè)，財政部亦提出要堅持房住不炒定位，同時(shí)優(yōu)化城鎮保障性安居工程支出結構、發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，并將繼續支持城鎮老舊小區改造和農村危房改造。

評論：房地產(chǎn)稅出臺還是遇到較大阻力，顯然今年的財政政策組合選擇的是以減稅降費的方式實(shí)現赤字，而不是依賴(lài)政府主動(dòng)投資的模式，這說(shuō)明國有資本在2022年的市場(chǎng)會(huì )相對保守，讓出空間讓民間資本發(fā)揮。

（二）銀保監：3月1日起，四大AMC非金融子公司負債依存度不得高于30%

2022年1月14日，銀保監會(huì )正式發(fā)布《銀行保險機構關(guān)聯(lián)交易管理辦法》（下稱(chēng)《辦法》），其中規定，金融資產(chǎn)管理公司非金融子公司負債依存度不得超過(guò)30%，2022年3月1日起執行。這意味著(zhù)：四大AMC必須加速回歸主業(yè)。對于《辦法》制定的初衷，銀保監會(huì )有關(guān)部門(mén)負責人在答記者問(wèn)時(shí)表示，近年來(lái)，隨著(zhù)我國銀行業(yè)保險業(yè)快速發(fā)展，銀行保險機構關(guān)聯(lián)交易引發(fā)風(fēng)險暴露的情況不斷顯現，通過(guò)隱匿關(guān)聯(lián)關(guān)系、設計復雜交易結構、利用子公司違規提供資金等方式規避監管、套取利益等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，甚至引發(fā)重大風(fēng)險，為彌補制度短板，有必要進(jìn)一步修訂完善關(guān)聯(lián)交易的有關(guān)監管規定?！掇k法》自2022年3月1日起施行。值得注意的是，《辦法》所稱(chēng)銀行保險機構包括銀行機構、保險機構和境內依法設立的信托公司、金融資產(chǎn)管理公司、金融租賃公司、汽車(chē)金融公司、消費金融公司。

評論：四大AMC非金子公司通常是作為主業(yè)的補充板塊，通過(guò)向風(fēng)險企業(yè)進(jìn)行財務(wù)紓困來(lái)獲得收益，這種操作背后可能有融資實(shí)質(zhì)。如果要求非金業(yè)務(wù)子公司降低財務(wù)依存度，那么相當于直接壓降非金業(yè)務(wù)在A(yíng)MC集團的業(yè)務(wù)占比，更加向主業(yè)轉移。

（三）李揚：發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)需要頂層設計

北京市第十五屆人大財政經(jīng)濟委員會(huì )委員、中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗室理事長(cháng)李揚認為，在住房市場(chǎng)上推行供給側結構性改革，重點(diǎn)加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，是下一階段各級政府推動(dòng)城市住房市場(chǎng)發(fā)展的重要任務(wù)。近年來(lái)，中國經(jīng)濟已進(jìn)入了以中高速度增長(cháng)為主要特征的“新常態(tài)”。李揚認為，在新常態(tài)下，租賃市場(chǎng)和住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)仍存在結構性矛盾。當前，隨著(zhù)國家推動(dòng)“租購并舉的住房制度”，在中央推行保障性租賃住房的同時(shí)，又提出加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，讓住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢日益明顯。

“2017年，中央重申要建立‘租購并舉的住房制度’，而且首次將‘租’置于‘購’之前，意味著(zhù)今后我們將更多地以租房來(lái)解決居民的住房需求?！崩顡P表示，2020年全國兩會(huì )首次提出“長(cháng)租房”，指出要“完善長(cháng)租房政策”，意味著(zhù)長(cháng)租房作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，已受到政府和各界的關(guān)注和重視。剛剛結束不久的2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )不僅重申了“房住不炒”的基本原則，而且進(jìn)一步提出要“加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)”。這一系列政策的逐步升級傳達出一個(gè)明確的信號，就是今后包括長(cháng)租房在內的住房租賃市場(chǎng)將有一個(gè)大發(fā)展，它將成為我們解決大城市新市民、青年人居住問(wèn)題的重要抓手。

評論：在經(jīng)濟承壓的環(huán)境下我國還是比較依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的，所以不能簡(jiǎn)單認為要打壓房?jì)r(jià)，而是要將支持房地產(chǎn)的資金從短期的熱錢(qián)置換為長(cháng)期的投資，從而拉長(cháng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢和平抑波動(dòng)，以此與居民收入相互匹配。在這個(gè)過(guò)程中適當的推進(jìn)租賃市場(chǎng)有助于儲蓄購房力量，同時(shí)緩釋承接過(guò)量房產(chǎn)資源。

二、行業(yè)資訊

（一）信達系高管入駐恒大執行董事會(huì )

2022年1月23日晚間，中國恒大集團發(fā)布公告稱(chēng)，自1月23日起，肖恩獲委任為執行董事，梁森林獲委任為非執行董事，原恒大系兩位執行董事賴(lài)立新、黃賢貴辭任。其中，梁森林為中國信達（香港）控股有限公司董事長(cháng)，此次作為“局外人”首次進(jìn)入恒大集團董事會(huì )。2022年1月21日，中國恒大集團發(fā)布公告，考慮到目前面臨經(jīng)營(yíng)和財務(wù)上挑戰，尤其是債務(wù)壓力，風(fēng)險化解委員會(huì )建議增聘中金公司、中銀國際等作為財務(wù)顧問(wèn)，中倫律所作為法律顧問(wèn)，協(xié)助開(kāi)展債務(wù)風(fēng)險化解工作。

評論：信達資產(chǎn)的資本實(shí)力相比恒大的負債規模還是相對較低的，因此不能期待信達資產(chǎn)介入能夠從根本上扭轉局勢，必然還需要更多的機構介入。但是信達資產(chǎn)介入主要是表明政府態(tài)度，即AMC的力量已經(jīng)正式介入恒大的風(fēng)險問(wèn)題，另一方面信達資產(chǎn)本身在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有獨特建樹(shù)，比較其他幾家AMC更加適合介入恒大。

（二）融創(chuàng )加速退出資產(chǎn)，國企進(jìn)場(chǎng)

融創(chuàng )已將昆明融創(chuàng )文旅城二期40%股權轉讓予華發(fā)，轉讓價(jià)格為14億元，包括現金代價(jià)12億元、債權2億元。此外，近期融創(chuàng )還將武漢一江源項目、武漢甘露山文創(chuàng )城部分股權，分別轉讓給了國企首創(chuàng )及武漢城建。1月19日，惠譽(yù)將融創(chuàng )中國（01918.HK）長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級從“BB”下調至“BB-”，展望由“穩定”調整為“負面”；同時(shí)還將其高級無(wú)抵押評級及其未償高級無(wú)抵押美元債券評級從“BB”下調至“BB-”。截至2021年6月末，融創(chuàng )中國總資產(chǎn)為12054.53億元，總負債9971.22億元，凈資產(chǎn)2083.31億元，資產(chǎn)負債率82.72%。不過(guò)，摩根大通認為融創(chuàng )中國實(shí)際負債率為138%，遠高于目前財務(wù)報告顯示的數據。

評論：融創(chuàng )從2019年開(kāi)始就在加快資產(chǎn)周轉，并且折價(jià)出售資產(chǎn)，通過(guò)增強資產(chǎn)流動(dòng)性來(lái)補充融資來(lái)源的不確定。根據摩根大通的測算，按照經(jīng)濟估值方法融創(chuàng )實(shí)質(zhì)上已經(jīng)遇到較大問(wèn)題。

（三）理性分析央行發(fā)布會(huì ) 警惕債市調整風(fēng)險

有機構認為債市目前調整風(fēng)險在上升。當前債券市場(chǎng)已經(jīng)走到央行之前，在央行發(fā)布會(huì )之后，市場(chǎng)普遍按照至少還有一次OMO、MLF降息定價(jià)債市，或者對央行采取超常規的寬貨幣抱有期待，這些預期落空的可能性并不低。從因素分析來(lái)看，目前幾乎所有因素都是利多債市，特別是在“寬貨幣之后、寬信用+寬財政之前”的階段，但這種階段是不可持續的。按照央行迫切程度推斷，政策層對于穩增長(cháng)的要求很高，其他穩增長(cháng)政策都將加碼，而這些均利空債市。從政策利率+利差的角度，當前OMO利率低于2016年15個(gè)基點(diǎn)，而5年國開(kāi)、3年AA+均已經(jīng)低于2016年1～10月中位數35個(gè)基點(diǎn)，已經(jīng)處于偏低水平。當前支撐債市的唯一邏輯是資產(chǎn)荒，但從預期差的角度，以及政策利率+利差的角度，已經(jīng)無(wú)法再看多債市，提示債市調整風(fēng)險。

評論：寬貨幣的直接結果就是資產(chǎn)荒和資金價(jià)格降低，資金端的再投資回報率下行，存量債券具有相對高估的市場(chǎng)價(jià)值，但是后續投資價(jià)值見(jiàn)頂。未來(lái)資金有可能撤出債市，追求高收益債或者轉向股權投資。