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本期要點(diǎn)：

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）最高院出臺對商品房消費者權利保護問(wèn)題的批復

（二）全面實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)統一登記提速

二、行業(yè)資訊

（一）海德股份披露個(gè)貸不良回收數據

（二）泛?？毓杀粋鶛嗳霜{王資產(chǎn)申請重整及預重整

來(lái)源：浙商資產(chǎn)研究院 陶夢(mèng)婷

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權利保護問(wèn)題的批復》是最高院對河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權利順位問(wèn)題的請示》（豫高法〔2023〕36號）作出的批復。主要內容包含三點(diǎn)，一是明確了建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關(guān)系；二是明確了商品房消費者以居住為目的購買(mǎi)房屋并支付全部?jì)r(jià)款的，其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權；三是明確了在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，其房屋價(jià)款請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權。

評論：在“保交樓”的大背景下，本次批復區分了房屋能夠交付與無(wú)法交付兩種情形，賦予了商品房消費者由原債權轉換而來(lái)的違約賠償請求權的優(yōu)先性，進(jìn)一步從司法角度保護了購房者的合法權益，將購房者支付價(jià)款債權提升至債權清償靠前順位，優(yōu)先于工程款債權和抵押權債權以及其他債權。在大量房企破產(chǎn)程序中，面對“爛尾樓”的情形，將購房者債權作為優(yōu)先債權上升為明文規定，突顯了傾斜保護購房者權益的司法理念。值得注意的是，本次批復明確了購房者需支付全部房款后其債權方才成為優(yōu)先債權，提高了對商品房消費者構成要件的要求。

（二）4月25日，自然資源部在全國自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權登記工作會(huì )議上宣布，我國全面實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)統一登記。不動(dòng)產(chǎn)登記范圍包括，集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等九類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權利。后擴展到自然資源確權登記，增加水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域、無(wú)居民海島以及探明儲量的礦產(chǎn)資源等自然資源的所有權和所有自然生態(tài)空間的登記事宜。自然資源部負責指導、監督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作，地方各級不動(dòng)產(chǎn)登記機構及自然資源確權登記機構負責本地不動(dòng)產(chǎn)登記等工作。各級地方不動(dòng)產(chǎn)及自然資源確權登記機構登記的信息納入統一的全國性不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時(shí)共享。

評論：實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)統一登記，能夠進(jìn)一步實(shí)現透明、規范的不動(dòng)產(chǎn)管理，為金融、財政、稅務(wù)等各項工作提供數據支持，對建設全國統一大市場(chǎng)有著(zhù)重要意義，也為開(kāi)征房產(chǎn)稅提供了基礎技術(shù)支撐。

二、行業(yè)資訊

（一）4月25日晚間，海德股份發(fā)布2022年你年報以及2023年一季報。公司所屬峻豐技術(shù)利用“大數據+AI技術(shù)”開(kāi)展個(gè)貸不良處置業(yè)務(wù)，形成了“資產(chǎn)收購+后端處置”全鏈條、專(zhuān)業(yè)化、批量化、智能化的處置能力，在個(gè)貸不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域搶得先機。海德股份在年報中表示，據測算，公司目前收購個(gè)貸不良資產(chǎn)的折扣率平均為本金1折以?xún)?，通過(guò)司法訴訟方式處置，預計1年本金回收率約15%、2年回收率約20%、3-5年回收率約25%-30%。

評論：自2021年原銀保監會(huì )發(fā)布了個(gè)貸批量轉讓試點(diǎn)通知后，個(gè)貸批轉業(yè)務(wù)已經(jīng)歷兩年時(shí)間，亦被認為是不良資產(chǎn)領(lǐng)域的藍海市場(chǎng)。雖然個(gè)貸業(yè)務(wù)與傳統不良業(yè)務(wù)均屬于不良資產(chǎn)領(lǐng)域，但在處置技術(shù)、處置方式、系統支持、人力資源等方面與傳統不良業(yè)務(wù)大相徑庭，大部分傳統資產(chǎn)管理公司的信息系統、估值系統、貸后管理系統難以實(shí)現批量化個(gè)貸的處置與管理，因此個(gè)貸批轉市場(chǎng)從最初的火熱逐漸回歸理性。從成交價(jià)格來(lái)看，成交本金折扣從最初的17.2%下降至10%以?xún)?。從參與主體來(lái)看，最初四大AMC和地方AMC是個(gè)貸批轉的參與主體，但目前已鮮少看到四大AMC的身影，部分地方AMC需要與具備大數據挖掘、金融科技能力的公司合作，以提升自身在大批量債權的估值盡調、貸后催收等方面的能力，大數據技術(shù)在個(gè)貸不良領(lǐng)域的應用日益深化。

（二）4月24日，泛?？毓砂l(fā)布《關(guān)于被債權人申請重整及預重整的提示性公告》，公告顯示，近日，泛?？毓墒盏奖本┆{王資產(chǎn)管理有限公司的告知函。告知函中，獅王資產(chǎn)以泛?？毓刹荒芮鍍數狡趥鶆?wù)，資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)且明顯缺乏清償能力，但具備重整價(jià)值為由，向北京市第一中級人民法院申請對泛?？毓蛇M(jìn)行重整，同時(shí)向北京市一中院申請對公司進(jìn)行預重整。

評論：泛?？毓桑?00046.SZ）及其子公司自2019年陸續出現債務(wù)危機，其持有的不動(dòng)產(chǎn)及股權資產(chǎn)，例如：民生證券股權、亞太財險股權已陸續被債權人凍結并申請強制執行。本次債權人獅王資產(chǎn)以泛?？毓刹荒艿狡谇鍍攤鶆?wù)且明顯缺乏清償能力，但具備重整價(jià)值為由申請泛?？毓芍卣?。反應出泛?？毓杉捌渥庸究晒﹫绦胸敭a(chǎn)有限，申請重整已成為無(wú)實(shí)物資產(chǎn)擔保債權人的最優(yōu)處置方案。獅王資產(chǎn)與泛?？毓傻募m紛由來(lái)已久，早在2020年11月，獅王資產(chǎn)與泛?？毓珊炗喠嗣裆C券股份轉讓協(xié)議后，獅王資產(chǎn)陸續向泛?？毓芍Ц读?0%的股份轉讓價(jià)款，合計1.36億元，后因該部分擬轉讓股權被司法凍結，遲遲無(wú)法辦理股份交割。2023年2月，泛?？毓墒盏綕鲜兄屑壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于拍賣(mài)其持有的民生證券347,066.67萬(wàn)股的通知，獅王資產(chǎn)向濟南中院提出案外人異議申請，但遭到駁回。獅王資產(chǎn)向泛?？毓砂l(fā)出《催款函》，要求返還已支付股權價(jià)款及相應利息及違約金，但因泛?？毓纱嬖趪乐亓鲃?dòng)性危機，導致獅王資產(chǎn)合法權益無(wú)法得到保障。值得關(guān)注的是，本次為泛?？毓墒状伪粋鶛嗳颂岢鲋卣暾?，破產(chǎn)重整不同于破產(chǎn)清算，是以挽救企業(yè)，恢復公司正常造血能力為目標的司法程序。本次重整能否被法院受理，后續公司能否順利進(jìn)入重整程序仍存在重大不確定性。